山合水易的商業街研究團隊通過調查和總結，認為國內商業步行街開發建設和商業管理模式主要有以下幾種。

      (一) 開發建設模式

      1.政府統一開發

      政府投資，進行整體改造、開發保護地域歷史建筑風貌及文化特征，打造城市旅游品牌，如北京的南鑼鼓巷、成都寬窄巷子。

      2.政府引導開發商開發

      政府進行項目整理、產權清理，成片出讓，吸引一級開發商進行商業旅游開發，如北京大柵欄商業街。

      3.開發商統一開發

      發展商根據自己的市場定位，直接投資開發建設，對經營商戶采取統一對外招商的辦法，只租不賣，招租的對象均是來自世界各地的知名品牌，如重慶的洋人街和北京的世貿天街。

       對于不同的開發建設模式，山合水易認為各有各的優勢，政府層面的開發力度大，站位宏觀，而相對于開發商的開發模式，則更為關注經濟回報，往往更為注重細節和整體程序，所以不論開發的主體是誰，成功與否還在于開發中實際的操作成效和運作能力。

      (二)休閑商業街的投資建設盈利模式

      目前，國內步行街區的商業盈利模式主要有以下幾種：

       1.傳統商業地產模式

       山合水易認為步行街作為一種商業地產，首先可以通過地產開發獲得投資回報，主要的投資回收方式有：出租經營、出售經營和使用權出售，其中出租經營是步行街最普遍的投資回收方式。

       步行街商鋪的盈利需要商鋪投資者、商鋪經營者、步行街開發商以及當地政府在充分了解消費者購物休閑等需求的前提下進行真誠合作。

       •政府引導管理，通過商鋪出租、經營獲利，如廣州上下九；

       •政府按級差地租向大型房地產項目收取土地使用費，再把錢投入商業街改造，以盡快收回投資并增值。

       大投資商商往往要搶占商業街最具增值潛力的黃金地段，搞大體量建筑，提高容積率，這就難免破壞步行街的原有文化韻味，打亂步行街的結構。所以采用這種模式進行步行街建設中，既要保護投資商的積極性，還要警惕其自發性。

       2.旅游開發帶動模式

       旅游是政府控制著資源，政府起著很大的主導作用，對于旅游投資的規劃運作影響巨大。對于高投資、回收周期長的旅游開發來說，投資商往往要求有短期的回報，而非旅客收入的其它收入方式往往成為一種重要補充，甚至成為影響投資商進入的核心要點。

       山合水易研究發現，目前很多投資商在旅游或者商業之外，對休閑地產或者旅游地產興趣很大，往往會在旅游或者商業項目開發的同時，通過旅游地產，在旅游或者商業真正發展甚至開發之前，就收回大部分投資。如：通過出讓獨立別墅使用權，業主居住并養護，同時可以在允許范圍內開展休閑項目，如青島八大關和廣州沙面；

      休閑步行街作為一種休閑娛樂等為主要功能的步行街和商業地產，和旅游業結合比較緊密，除了簡單的特色街道和特色建筑觀光外，更重要的是要挖掘他們的文化價值，盡可能地展示歷史沉淀下的生活環境、街區氛圍，依托旅游打造更有靈魂的風景。所以依靠旅游開發帶動區域增值和經濟發展，也是重要的一種商業模式，如：政府將整個區域作為旅游區整體收取門票，統一管理，同時出讓部分建筑，用于度假型及經營型開發，如以前的廈門鼓浪嶼。

       從步行街的各功能要素來看，與旅游結合的具體方式（旅游者的體驗模式）有：

       •風貌建筑觀光；

       •演藝等歷史文化體驗；

       •特色餐飲、購物、休閑娛樂；

       •商務、會所、主題俱樂部；

       •特色型主題酒店、青年旅館等住宿；

       •多類型特色交通游覽工具體驗等

        (三) 管理模式

        1.委托制

       委托制是前期大多數商業街采用的管理模式，在管理處下設監察大隊，受政府相關職能部門的委托，對街區道路、公共設施、戶外廣告、衛生綠化等進行綜合管理，實施的是城管式管理，政府投入大，管理難度也大，如上海南京路步行街。

        2.抽調制

       從政府各機關部門抽調人員，合署辦公，綜合執法管理，成立由宣傳、技監、工商、物價和轄區負責人參加的管委會，委托制實施的是抽調組成的管委會制可以行使投資、運營職能，市場化運作的優勢對于商業街的整體發展較為有利，如南京市湖南路商業街和杭州的清河坊商業街等。

       3.物業管理制

       新建的一部分休閑商業街采用物業公司管理模式，成立物業管理公司，靠向商家收取一定的管理服務費維持正常管理工作，并協助相關職能部門維持街區的正常管理秩序，物業管理的市場化解決了政府的負擔，是商業街的運行實現良性循環，如深圳市東門商業街、蕪湖中山路商業街等

       山合水易的專家認為以上三種管理模式都有取得成功的先例，但隨著商業街的逐步發展，在中國的國情環境下抽調制具有更為明顯的優勢，因為其不僅憑借政府的大力支持，同時市場化的運作又有較大的靈活性，滿足商業街的商業市場靈活的屬性。
 

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